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资色·争锋|上半年房企CFO离职频现 中小房企融资生存愈加艰难

2018-09-19 13:24:28   和讯房产
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作为资金密集型行业,房地产偏好高杠杆,融资能力是衡量一家房企的重要指标之一,因此房企CFO的角色也越来越重要。然而,在金融去杠杆的环境下,这个位置并不好坐。
 
据不完全统计,今年上半年有超8位CFO离职,从他们所供职的企业规模来说,都属于中小型房企,在行业集中度越来越高、分化日益严重的当下,CFO离职潮现象也凸显了中小型房企生存的艰难。
上市房企频现CFO离职∨
据和讯房产不完全统计,上半年有超8位中小型房企CFO离职,泰禾、中梁、佳兆业、SOHO中国、阳光100、深圳市物业发展等企业均被曝出更换了CFO。
从销售规模排名来看,上述这几家企业大多出现了下滑态势。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售榜单,对比2017年和2018年上半年的排名,除中梁地产排名从第25位上升到第24位外,其余房企销售规模排名大多呈下降趋势,其中佳兆业由39大幅下降到45,阳光100由144名下降到157名,泰禾集团由17名下降到18名。
业内人士认为,房地产行业集中度进一步提升,中小房企生产更加艰难,为了生存只能加大规模往前冲。但在融资趋紧的背景下,规模诉求的达成也受到了一定的限制,这非常考验房企CFO的能力和实力。而CFO离职潮的出现一定程度上也反映了房企在财务方面的压力。
 
在中央财经大学教授鲁桂华看来,CFO主要有两项职能,其一是会计核算,其二是参与投融资决策,尤其当下CFO在为房企取得融资方面将发挥很重要的作用。
阳光城集团执行副总裁吴建斌,曾在履职碧桂园之初,成功发行了综合成本为7.9%的8亿美元债,每年节约融资成本3000美元。融资环境越艰难,越需要有能力的CFO,而对处于扩张规模的房企来说,更是如此。
今年1月,泰禾集团CFO罗俊辞职,由李斌接替,外界猜测罗俊离职可能与泰禾债务压力有关。目前来看,李斌的成绩单不错。上半年,泰禾采取多种融资渠道,除了美元债和公司债之外,还包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等各类资产证券化,降杠杆成果显著,净负债率371.06%,较年初大幅下降了102个百分点,平均借贷利率为8.22%,与年初基本持平。
同样被高负债困扰的还有佳兆业,其平均借贷利率一直很高,近些年由于海外债的发行,平均借贷利率得以初步下降。5月,佳兆业宣布委任刘富强为公司CFO,主要负责企业融投资策略,得益于国外资本市场的工作经历,刘富强被认为在境外融资方面有一定优势,然而上半年发改委和财政部联合发文对境外发债资金用途的规定,增加了境外融资难度。佳兆业2018年上半年平均借贷利率为8.41%,相比2017年年底略升0.41个百分点,这对CFO也是一项挑战。
对于中小型房企的CFO离职潮,同策房产研究部总监张宏伟认为,这主要源于前几年房企杠杆用得比较足,市场环境发生变化导致更需要资本支持,CFO压力比较大。
不过,不同发展阶段的房企对于CFO的要求往往不同,比如在筹备IPO的中梁地产,今年就聘请了原泰禾CFO罗俊负责财务,据说罗俊到中梁地产主要的工作之一就是负责操作公司IPO相关事宜。
除了高债务压力以及IPO遇阻等原因,CFO还承担着投资者关系管理等工作。一个CFO的上任或离职对公司有很大影响,尤其在资本市场层面,有可能产生诸多臆测和联想,引起股价波动,从而影响企业融资活动。
8月,SOHO中国公布半年报,除了财务数据,还有一则重磅消息就是CFO唐正茂离职。随后,SOHO中国股价开始急速下跌,潘石屹不得不回应,股价下跌和半年报业绩有关,和公司高管辞职没有多少关联。
唐正茂是SOHO中国的重臣,曾和潘石屹共同打江山,中间离开过SOHO中国,2016年回来短暂工作,今年正式离职。对于唐正茂的离职,潘石屹也只是解释称,SOHO中国就租这点房子,对唐正茂来说是“大材小用”。
上市房企频现融资难题
在金融去杠杆的行业背景下,CFO离职潮背后是中小房企的融资难。
分析师翟浩向和讯房产表示,2017年以来地产企业的融资全面收紧,开发贷、发债和非标都是收紧状态,只有ABS还相对支持,但是只有强的公司才有入场券,资源是往龙头企业集中的,而且集中度是不断提升的,中小开发商的空间越来越小,融资和发展困难。
残酷的现实是龙头房企融资规模占比快速提升,而中小房企的融资规模进一步收缩,这意味着流向房地产的钱不仅越来越少,而且主要都流进了龙头房企的口袋。
 
东方证券研报显示,2018年上半年,龙头房企的融资规模占比达34%,同比去年大幅增长100%,而中小房企占比由83%下降至66%,这充分说明了在行业环境越来越艰难的情况下,规模房企具备更强的竞争力,中小房企更容易受到外部行业环境的影响,抗风险能力较弱。
令人担忧的是,在不少房企都在降负债的情况下,今年上半年中小型房企的净负债率增幅最高,并且平均净负债率也最高,在坚决抑制房价上涨的调控背景下,中小房企的风险无疑进一步加大。
根据克而瑞上半年数据显示,2018年年中销售排行在50-100名之间的企业净负债率(加权平均)增加最为显著,增幅高达15.47个百分点,而排在30-50名的房企则是平均净负债率最高的企业。
 
对于中小房企面临的发展困境,鲁桂华认为没有太多的好办法,可能的措施是稳健经营,努力加快存货的周转,存货周转越快,现金回笼越快,风险越小。另外,他提醒房企应适度控制负债,保持流动性,拿地等适度谨慎。
未来三年,随着房企融资成本增加以及偿债高峰将至,房地产行业将迎来一波洗牌,大鱼吃小鱼将成为未来的行业现象。
正如孙宏斌在业绩会上所说的,随着市场变化,对于中小开发商而言,并购或者被收购对他们来说其实是更好的选择。
不过,在风暴来临之前想好应对之策才是明智之举,佳兆业主席兼执行董事郭英成此前就表示,佳兆业今年最重要的任务是降负债,未来将会通过加快销售、卖掉一些非核心资产等方法回笼现金。

 

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